Jak uratować inwestycję? Praktyczne aspekty restrukturyzacji dewelopera

Rynek budownictwa w Polsce charakteryzuje się dużą dynamiką oraz podwyższonym ryzykiem operacyjnym i finansowym. Przedsiębiorstwa działające w tym sektorze są silnie uzależnione od płynności finansowej, terminowości realizacji umów oraz dostępności materiałów i siły roboczej. Wieloetapowy i długoterminowy charakter inwestycji deweloperskich, często finansowanych z zaliczek nabywców lub kredytów bankowych, czyni te podmioty szczególnie podatnymi na utratę wypłacalności wskutek nawet przejściowych zakłóceń w realizacji przedsięwzięcia. 

Wobec rosnących trudności w utrzymaniu stabilności finansowej, coraz większego znaczenia nabierają instytucje prawne umożliwiające restrukturyzację zobowiązań. Postępowanie restrukturyzacyjne stanowi jeden z kluczowych instrumentów prawnych umożliwiających przedsiębiorcom-deweloperom zawarcie układu z wierzycielami i uniknięcie upadłości, przy jednoczesnym zapewnieniu możliwie najwyższego poziomu zaspokojenia roszczeń, zwłaszcza w odniesieniu do nabywców lokali. Wobec dewelopera może być prowadzone postępowanie układowe, przyspieszone postępowanie układowe oraz postępowania sanacyjne. Postępowanie o zatwierdzenie układu może być prowadzone wyłącznie wtedy, gdy będzie to układ częściowy, który obejmować będzie wierzytelności nabywców oraz wierzytelności zabezpieczone na nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie. 

Branża budowlana należy do sektorów najczęściej korzystających z restrukturyzacji.  W okresie styczeń–maj 2025 r. postępowania restrukturyzacyjne rozpoczęło 371 firm budowlanych – o 27% więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej i aż o 59% więcej w porównaniu do 2023 roku. 

Budownictwo odpowiadało za 17% wszystkich restrukturyzacji – dla porównania: handel 19%, przemysł 15%, transport 14%. W sekcji F Budownictwo według klasyfikacji PKD znajdują się trzy działy, co zostało zaprezentowane w tabeli 1. W ramach sekcji F – Budownictwo, ponad połowa postępowań restrukturyzacyjnych dotyczy firm z działu 43 – Roboty budowlane specjalistyczne (64%). Kolejne 26% przypada na dział 41 – Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków, natomiast 10% dotyczy działu 42 – Roboty związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej. 

Skalę restrukturyzacji i upadłości na tle innych branż zaprezentowano na wykresie 1. W analizie pominięto osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, które stanowią ponad 70% postępowań restrukturyzacyjnych, lecz jedynie 10% ogółu upadłości. Wynika to z faktu, że w przypadku niewypłacalności osoby te najczęściej wybierają ścieżkę upadłości konsumenckiej jako bardziej atrakcyjną formę oddłużenia. 

We wszystkich branżach liczba oddalonych wniosków o ogłoszenie upadłości z powodu braku majątku przekracza liczbę ogłoszonych upadłości. Oznacza to, że majątek wielu dłużników nie wystarcza nawet na pokrycie kosztów postępowania i minimalne zaspokojenie wierzycieli.  

W branży budowlanej i handlowej odsetek oddalonych wniosków o ogłoszenie upadłości był najwyższy i wyniósł w analizowanym okresie aż 64%. Taki wynik potwierdza, że zawarcie układu z wierzycielami często stanowi jedyną realną drogę do oddłużenia dla dłużnika oraz szansę na choćby częściowe zaspokojenie roszczeń wierzycieli, w szczególności podwykonawców.  

Zasady przygotowania układu i rola nabywców w restrukturyzacji dewelopera 

Podstawą każdego postępowania restrukturyzacyjnego jest przedstawienie przez podmiot restrukturyzowany propozycji układowych. Ich treść określa warunki porozumienia z wierzycielami i stanowi główny przedmiot głosowania. Zgodnie z ustawą Prawo restrukturyzacyjne, dla przyjęcia układu konieczne jest spełnienie tzw. podwójnej większości: większości głosujących wierzycieli (większość osobowa), którzy reprezentują co najmniej dwie trzecie sumy wierzytelności (większość kapitałowa). Układ może być również przyjęty w ramach grup wierzycieli, o ile w każdej z nich zostaną spełnione te same warunki większościowe. 

W przypadku deweloperów istotną rolę pełnią nabywcy – konsumenci lub inwestorzy, którzy zawarli umowy deweloperskie i dokonali wpłat na poczet zakupu lokalu. Nabywcy stanowią obowiązkowo wyodrębnioną grupę wierzycieli, a przepisy umożliwiają ich dalsze pogrupowanie w węższe kategorie interesów (np. według etapu realizacji inwestycji). Przygotowanie propozycji układowych należy co do zasady do zarządcy albo nadzorcy, w porozumieniu z dłużnikiem. Niezależnie od tego, grupa co najmniej 20% nabywców danego przedsięwzięcia deweloperskiego może również przedłożyć własne propozycje układowe, w terminie 30 dni od otwarcia postępowania. 

Opisany mechanizm umożliwia realne uczestnictwo nabywców w procesie restrukturyzacyjnym i pozwala dostosować propozycje układowe do zróżnicowanych oczekiwań wierzycieli. Ułatwia to prowadzenie negocjacji, zwiększa szanse na zawarcie układu i pozwala uniknąć upadłości, która w większości przypadków skutkuje jedynie niewielkim zaspokojeniem wierzycieli. 

Treść propozycji układowych 

Przepisy ogólne ustawy – Prawo restrukturyzacyjne, stosowane także wobec deweloperów, przewidują szereg podstawowych instrumentów restrukturyzacji zobowiązań, takich jak odroczenie terminu płatności, rozłożenie spłaty na raty, redukcja zadłużenia czy konwersja wierzytelności na udziały lub akcje. Jednakże specyfiką postępowania restrukturyzacyjnego prowadzonego wobec deweloperów jest szczególny sposób formułowania propozycji układowych. Ustawodawca, uwzględniając charakter zobowiązań wynikających z umów deweloperskich oraz potrzeby ochrony interesów nabywców, przewidział odrębne mechanizmy restrukturyzacji. Przepisy dopuszczają w tym kontekście następujące formy restrukturyzacji zobowiązań dewelopera: 

1. wpłacenie dopłat przez wszystkich albo niektórych nabywców i zaspokojenie ich przez przeniesienie własności lokali, przy czym propozycje układowe mogą przewidywać późniejszy zwrot dopłat z przychodów z realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego; 
2. sprzedaż nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, z zachowaniem ciążących na niej ograniczonych praw rzeczowych, na rzecz przedsiębiorcy, który przejąłby zobowiązania wobec nabywców i zobowiązałby się do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego, przy czym propozycje układowe mogą przewidywać zmianę treści umów deweloperskich; 
3. określenie innych warunków kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego i sposobów jego finansowania; 
4. zamianę lokali między wierzycielami lub zamianę lokalu na lokal niebędący przedmiotem umowy deweloperskiej. 

Układ oparty na dopłatach  

Jednym z kluczowych modeli restrukturyzacyjnych stosowanych wobec deweloperów jest tzw. układ oparty na dopłatach. Mechanizm ten umożliwia zawarcie porozumienia z wierzycielami, którego istotą jest zaangażowanie nabywców lokali w proces dokończenia inwestycji poprzez wniesienie dodatkowych środków finansowych. Celem dopłat jest uzupełnienie luki finansowej niezbędnej do zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. 

Dopłaty mogą być wnoszone przez wszystkich nabywców objętych układem lub tylko przez ich część. W zamian za wniesione środki, propozycje układowe przewidują zasadniczo zachowanie prawa do nabycia lokalu, a niekiedy również możliwość zwrotu dokonanych dopłat ze środków uzyskanych z przyszłych przychodów wynikających z realizacji przedsięwzięcia. Konstrukcja ta wpisuje się w ratio legis przepisów szczególnych dotyczących restrukturyzacji deweloperskiej, których celem jest umożliwienie dokończenia inwestycji z jednoczesnym zabezpieczeniem interesów ekonomicznych nabywców. 

Głównym wyzwaniem przy projektowaniu propozycji układów opartych na mechanizmie dopłat jest określenie metody ich kalkulacji. Problem ten ma charakter złożony i wynika przede wszystkim ze specyfiki danego przedsięwzięcia deweloperskiego oraz zróżnicowanej sytuacji nabywców. Przy ustalaniu wysokości dopłat przepisy pozostawiają uczestnikom postępowania znaczną swobodę. Możliwe jest ustalenie dopłat na podstawie historycznych wartości nieruchomości, odpowiadających cenom rynkowym z chwili zawierania umów deweloperskich przez poszczególnych nabywców. Takie podejście prowadziłoby do zróżnicowania kosztu nabycia lokalu w zależności od momentu przystąpienia do inwestycji. Alternatywnie, dopłaty mogą być określone w odniesieniu do aktualnych cen rynkowych, co skutkowałoby ich ujednoliceniem niezależnie od daty zawarcia umowy. 

Znalezienie adekwatnego modelu ustalania dopłat wymaga zatem wyważenia interesów różnych grup wierzycieli oraz uwzględnienia specyfiki przedsięwzięcia deweloperskiego oraz stadium jego zaawansowania. Należy przy tym podkreślić, że dopłaty mają charakter dobrowolny, a ich wysokość oraz warunki zwrotu powinny zostać precyzyjnie określone w treści propozycji układowych. Brak zgody na wniesienie dopłaty nie może automatycznie skutkować utratą wszelkich praw przez nabywcę, jednakże może wpływać na sposób jego zaspokojenia w ramach układu – w szczególności poprzez przesunięcie do innej grupy interesów bądź ograniczenie zakresu świadczenia wzajemnego. 

Z perspektywy praktyki obrotu, układ oparty na dopłatach często stanowi jedyną realną szansę na uratowanie przedsięwzięcia deweloperskiego pogrążonego w kryzysie finansowym, przy jednoczesnym zachowaniu interesów ekonomicznych nabywców. Niemniej jednak wdrożenie tego mechanizmu wymaga spełnienia szeregu warunków formalnych i organizacyjnych, a także odpowiedniego poziomu zaufania pomiędzy dłużnikiem a nabywcami. Z tego względu, kluczowe znaczenie ma transparentność propozycji układowych, ich rzetelne uzasadnienie ekonomiczne oraz przedstawienie harmonogramu zakończenia inwestycji wraz z zabezpieczeniami chroniącymi interesy nabywców (np. powierniczy rachunek bankowy, nadzór inwestorski, gwarancje bankowe). 

W praktyce obserwuje się także, że skuteczne wdrożenie układu opartego na dopłatach często wymaga zaangażowania podmiotu trzeciego (np. generalnego wykonawcy), który przejmie rolę koordynatora inwestycji. Takie rozwiązanie może budować większą wiarygodność przedsięwzięcia w oczach wierzycieli, szczególnie gdy pierwotny deweloper utracił zdolność operacyjną. Warto również zauważyć, że układ tego typu bywa bardziej efektywny w projektach znajdujących się na zaawansowanym etapie realizacji, gdzie istnieje realna możliwość ukończenia budowy w rozsądnym horyzoncie czasowym. W przypadku inwestycji znajdujących się we wczesnej fazie realizacji lub obciążonych poważnymi wadami prawnymi (np. nieważność pozwoleń na budowę), przekonanie nabywców do dalszego finansowania może być znacznie trudniejsze, co z kolei może wymagać poszukiwania innych wariantów układowych. 

Układ oparty na sprzedaży  

Drugim, przewidzianym przez ustawodawcę modelem restrukturyzacji zobowiązań dewelopera w ramach postępowania restrukturyzacyjnego jest tzw. układ oparty na sprzedaży przedsięwzięcia deweloperskiego. Mechanizm ten zakłada możliwość zbycia nieruchomości objętej inwestycją, wraz z jej obciążeniami i dotychczasowymi zobowiązaniami, na rzecz innego podmiotu – najczęściej nowego inwestora – który przejmuje zobowiązania dewelopera wobec nabywców oraz zobowiązuje się do kontynuacji przedsięwzięcia na warunkach określonych w propozycjach układowych. kład tego typu może również przewidywać modyfikację treści umów deweloperskich, w szczególności w zakresie harmonogramu realizacji inwestycji, wysokości świadczeń czy warunków przeniesienia własności lokalu. 

Układ oparty na sprzedaży stanowi szczególnie użyteczne rozwiązanie w sytuacjach, gdy deweloper utracił zdolność do samodzielnego kontynuowania inwestycji – zarówno z powodów ekonomicznych (utrata płynności, niewypłacalność), jak i operacyjnych (brak wykonawców, zasobów lub doświadczenia). Przeniesienie przedsięwzięcia na inny, często bardziej wiarygodny i stabilny podmiot może stworzyć realną szansę na jego dokończenie oraz zaspokojenie interesów nabywców. 

W praktyce jednak realizacja tego modelu napotyka szereg wyzwań. W tym zakresie konieczne jest uprzednie znalezienie podmiotu zainteresowanego nabyciem projektu wraz z jego obciążeniami, co wymaga przejrzystego przedstawienia stanu prawnego i technicznego inwestycji, a także przewidywalnych kosztów dokończenia budowy. Nierzadko dochodzi także do sytuacji, w których konieczne staje się uprzednie uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości, np. poprzez wykreślenie nieaktualnych zabezpieczeń lub rozstrzygnięcie sporów administracyjnych. 

Taki układ wiąże się również z dłuższym procesem przygotowawczym niż układ oparty na dopłatach, a jego skuteczność zależy od dobrej organizacji postępowania, terminowości podejmowanych działań oraz dostępności podmiotów zdolnych do przejęcia przedsięwzięcia. Praktyka pokazuje, że skuteczne wdrożenie tego modelu możliwe jest przede wszystkim w większych projektach deweloperskich, które mimo kryzysu zachowują atrakcyjność inwestycyjną dla zewnętrznych podmiotów z branży. 

Refleksje końcowe  

Restrukturyzacja dewelopera to nie tylko proces naprawczy wobec samego przedsiębiorcy, lecz przede wszystkim narzędzie ochrony interesów nabywców, którzy często angażują w inwestycje mieszkaniowe znaczną część swojego kapitału. Skuteczne postępowania w tym zakresie wymagają nie tylko pragmatycznego podejścia sądów i uczestników, lecz również konsekwentnego rozwoju otoczenia prawnego – opartego na zaufaniu publicznym, przejrzystości i realnej zdolności podmiotu do wykonywania zobowiązań.  

Przygotowanie propozycji układowych, zebranie wymaganych większości w celu przyjęcia układu, a następnie zatwierdzenie układu przez sąd to kluczowe etapy procesu oddłużania. Jednak praktyka bardzo szybko weryfikuje skuteczność rozwiązań zaplanowanych na etapie restrukturyzacji. Układ należy wykonywać zgodnie z jego warunkami, a brak terminowej spłaty zobowiązań, zgodnie z zasadami określonymi w propozycjach układowych, może skutkować uchyleniem układu i koniecznością złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości. Dla przykładu, w styczniu ubiegłego roku spółka specjalizująca się w realizacji projektów budowlanych wszczęła postępowanie restrukturyzacyjne. Trzy miesiące później do sądu wpłynął wniosek o jego zatwierdzenie, który został rozpatrzony pozytywnie i po pół roku trwania postępowanie zostało zakończone. W czerwcu bieżącego roku sąd wydał postanowienie o uchyleniu układu. Układ ten przewidywał w przypadku większości wierzycieli 100% spłatę należności głównej oraz umorzenie odsetek i należności ubocznych, z karencją w spłacie pierwszej raty ustaloną na trzy miesiące od dnia uprawomocnienia się postanowienia o zatwierdzeniu układu. Sytuacja ta pokazuje, że zadłużony przedsiębiorca już na wczesnym etapie nie był w stanie realizować zobowiązań, które sam zaproponował wierzycielom. Dlatego tak istotne jest odpowiednie dobranie środków restrukturyzacyjnych, uwzględnienie odrębnych mechanizmów przewidzianych dla deweloperów oraz przygotowanie propozycji układowych w oparciu o realistycznie oszacowane przyszłe przepływy pieniężne możliwe do wygenerowania przez przedsiębiorstwo znajdujące się w kryzysie płynnościowym.