Nowe katalogi cen na rynku inżynierskim

Wywiad z Maciejem Kajrukszto – Partnerem Zarządzającym CAS sp z o.o.

Rafał Sebastian: Co powinniśmy wiedzieć o cenach w budownictwie? Rynek zmaga się jednak z kwestią presji realizacji projektów w budżecie.

Maciej Kajrukszto: Cena czyni cuda! Już wyjaśniam – z jednej strony ta najniższa to „sezamie otwórz się!”, najczęściej jako samodzielne kryterium decyduje o zwycięstwie w przetargu, o otrzymaniu zlecenia i uczestnictwu w rynku. Czy tego chcemy czy nie, to cena jest głównym narzędziem walki konkurencyjnej wykonawców.

Z drugiej strony te ceny na rynku bywają „od Sasa do Lasa”, oferty w różnych postępowaniach są do siebie często nieprzystające, ich poziom nawet w jednym przetargu potrafi znacznie się różnić.

My zastanawiamy się i analizujemy, która cena jest tą właściwą – rynkową. Cena w budownictwie to nie jest cena dzieła sztuki, które kosztuje tyle, ile klient gotów jest za nie zapłacić. Ceny prac projektowych i robót budowlanych, jako wyznacznik kosztu realizacji projektów budowlanych na różnych etapach, powinny podlegać szczególnej uwadze i kontroli. Do tego potrzebne są dwie rzeczy: dane i narzędzia.

Rafał Sebastian: Zaprojektowanie i budowa obwodnicy miejscowości Kostrzyn nad Odrą w ciągu drogi krajowej numer 31 – najtańsza oferta 13 milionów, najdroższa 26. Jak rynek może, jakimi metodami wytłumaczyć takie różnice, zwłaszcza że było około 10-12 ofert?

Maciej Kajrukszto:  Rozpiętość cenowa ta tym temacie między ofertami jest rzeczywiście znacząca i może wynikać z wielu czynników. Część firm najpierw bada rynek i analizuje poziom cen wejścia. Obserwujemy różne strategie, szczególnie wśród nowych wykonawców – jedni składają wyższe oferty, inni celowo zaniżają ceny, aby zaistnieć na rynku i zdobyć pierwsze kontrakty.

Na ostateczną cenę wpływa wiele zmiennych, takich jak jakość dokumentacji projektowej, ocena ryzyka realizacji, możliwości optymalizacji czy posiadane know-how. Kluczową rolę odgrywa również zakładana marża – niektórzy wykonawcy kalkulują oferty przy minimalnym zysku, inni uwzględniają standardową marżę rynkową.

Szczególnie istotnym elementem, który również analizujemy w naszych opracowaniach, jest prognozowana wartość realizacji projektu w perspektywie roku, dwóch czy nawet trzech lat, w tym po zakończeniu fazy projektowej. To właśnie ryzyko kontraktowe związane ze zmianą cen może znacząco, nawet o kilka procent, wpłynąć na końcową wartość oferty.

Rafał Sebastian: Ale, zgodzisz się – na końcu ma powstać droga, wszystko jedno czy wybudowana przez najdroższego czy najtańszego wykonawcę.

Maciej Kajrukszto: Zgadza się! Podstawowe pytanie brzmi więc nie tyle, kto ma najniższą cenę, ale kto ma tę dobrą, i czy ten najtańszy wykonawca rzeczywiście tę drogę wybuduje. Nie raz widzieliśmy przetargi na dokończenie realizacji po wykonawcach, którzy zeszli z placów budowy. Czy w takim przypadku ten pierwszy wybór najtańszego wykonawcy z nierealną ceną był z jakiegokolwiek punktu widzenia najkorzystniejszy? Ekonomicznego? Wręcz przeciwnie!

Rafał Sebastian: Maciej, czy rynek potrzebuje cenników? Przecież wykonawcy sami potrafią wyceniać, mają swoich dostawców i podwykonawców, chyba wiedzą sami najlepiej?

Maciej Kajrukszto: Mamy ostatnio w budownictwie do czynienia z dużą dynamiką cen. Na kwestie kosztowe nakładają się kwestie koniunkturalne, zmieniają się standardy, rozwijają nowe technologie. Konieczność obserwacji tych cen jest niezwykle istotna. To już jest obowiązujący standard i musimy się do niego przyzwyczaić.

Powiedzmy sobie szczerze – cena to przecież jeden z bardziej istotnych parametrów budowania. Oczywiście budujemy dla klienta, spełniamy potrzeby użytkownika obiektu z konkretną funkcją, kształtujemy przestrzeń, realizujemy jakieś cele społeczne, strategiczne, ale ta część finansowa jest niezwykle ważna.

Ostateczne wyniki finansowe projektów były w ostatnich latach bardzo niepewne. Nie zapominajmy o tych wszystkich nadzwyczajnych zdarzeniach, które miały miejsce, czy to kolejne wierzchołki w cyklach inwestycyjnych, pandemia COVID-19, wybuch wojny w Ukrainie, czy wreszcie czynniki demograficzne i środowiskowe. Ta niestabilność otoczenia, ciągła zmienność parametrów wymusza – nie tylko na wykonawcach – zwrócenie zwiększonej uwagi na jakość wyceny oraz późniejsze zarządzanie informacją na kontrakcie, żeby lepiej kontrolować koszty w trakcie realizacji.

Rafał Sebastian: Na rynku mamy trochę publikacji branżowych publikujących cenniki. Co spowodowało, że zdecydowaliście się rozpychać na tym rynku?

Maciej Kajrukszto: Jesteśmy praktykami.

Działamy w zakresie kosztów w budownictwie i to w takiej przestrzeni dosyć szerokiej – od budżetowania poprzez kosztorysowanie, rozliczanie inwestycji i spory. Zauważyliśmy, że w pewnych obszarach danych o cenach po prostu brakuje.

Z drugiej strony, w zakresie dostępnych danych, nasze wątpliwości budziła też ich aktualność, ale też sposób prezentacji, przyjazność i przejrzystość. Nie raz siadaliśmy i zaczynaliśmy się zastanawiać, co można by było ulepszyć, i mieliśmy różne pomysły.

Zdecydowaliśmy się przeprowadzić badanie wśród rynku, również naszych klientów, czy dla nich ta dostępność danych jest wystarczająca. Wyniki ankiety wskazały, że rzeczywiście są obszary, w których udoskonalenie byłby mile widziany. Samo badanie pokazało też, jakich danych poszukują. No i zdecydowaliśmy, żeby zaryzykować i zacząć działać. A dlaczego? Bo się na tym znamy i jest to obszar, którym się interesujemy, robimy to z przyjemnością i satysfakcją.

Rafał Sebastian: Kogo właściwie interesuje taki katalog cen? Czy to interesuje kosztorysantów, wykonawców, czy inwestorów?

Maciej Kajrukszto: Odbiorców jest sporo. To są wykonawcy, którzy poszukują cen i chcą rozliczyć swoje roboty już w trakcie realizacji inwestycji. Są i zamawiający, którzy chcieliby mieć dobry, aktualny budżet, oparty na bieżących cenach i obiektach a dodatkowo chcieliby sprawnie i rzetelnie rozliczać się z wykonawcami na budowie. Mamy też projektantów, których wynagrodzenie za prace projektowe określane jest od wartości kosztów budowy, no i wreszcie podwykonawców, tych którzy pracują siłami własnymi.

Tak naprawdę cała branża pracuje za pieniądze i chciałaby wiedzieć, jak te pieniądze liczyć, każdy stosownie do własnych potrzeb. Ogólnie mam wrażenie, że jako branża lepiej liczymy pieniądze niż czas – porównując analizy kosztowe do analiz terminowych ale i w tym zakresie mamy jeszcze wiele do zrobienia. W Polsce mamy standardy sprawdzone na przestrzeni wielu lat. Często są to bardzo dobre standardy, choć dla dzisiejszego użytkownika bywają zbyt skomplikowane i niezbyt “user friendly”.

Rafał Sebastian: Tutaj danych kosztowych na rynku istnieje sporo, ale powiedz mi, co jest największym problemem dla projektantów czy osób, które próbują wycenić przyszłą inwestycję? Jakie są klasyczne problemy, które zidentyfikowałeś? Czy projektant ma dostęp do tych rzeczy, czy istniejące rozwiązania zawierają wiarygodne dane, na których można się oprzeć?

Maciej Kajrukszto: To, na czym się rzeczywiście skupiliśmy, to aktualność pewnych obiektów. W ostatnich latach zrobiliśmy dosyć duży postęp w zakresie tego, co budujemy – to są inne rozwiązania, inne obiekty, czasami bardziej skomplikowane, czasami bardziej jednostkowe.

Udało nam się dotrzeć do takich inwestycji, do takich obiektów budowlanych, które są w ostatnich latach budowane i które w kolejnych latach budować będziemy. Doszliśmy do tego poziomu, że pokazujemy budynki aktualne i ich ceny, czyli to, co rzeczywiście aktualnie się buduje. Oczywiście są to i małe, i duże inwestycje, ale to, co jest naszym zdaniem na rynku w obrocie.

Rafał Sebastian: A jaki poziom agregacji jest twoim zdaniem wystarczający do tego, żeby móc wyceniać takie inwestycje? Niejednokrotnie ze strony analityków rynku pada pytanie na temat wiarygodności – czy to jest cena, którą widzimy w katalogu? Czy to są ceny zakontraktowane, czy to są ceny, za które faktycznie zostało to wykonane?

Maciej Kajrukszto: W naszych opracowaniach analizujemy ceny transakcyjne. Dotyczy to katalogów obiektów budowlanych, energetycznych, drogowych czy kolejowych – tak aby to była cena pozwalająca taką inwestycję w sposób poprawny zabudżetować. Aktualność związana jest z kwestiami waloryzacji i innymi czynnikami, które na rynku istnieją. Udało nam się stworzyć takie wzory waloryzacyjne, pozwalające nie w cyklach kwartalnych, ale tygodniowych modelować te ceny i pokazywać, jaki ten poziom rynkowy aktualny jest. Patrząc na historię naszego rynku w ostatnich 4 latach – pandemię, wybuch wojny w Ukrainie – czasami mówiono nawet o cenie dnia, więc te ceny kwartalne i interwał kwartalny pokazywania tych cen według naszego badania był już niewystarczający.

Co do samego modelowania i aktualności tych cen, interwał tygodniowy pozwala nam na znalezienie tej aktualnej ceny. Przy kolejnych narzędziach i danych, które prezentujemy, jak wskaźniki waloryzacyjno-projekcyjne, można oszacować potencjalny wzrost kosztów takiej inwestycji. Może to zrobić zarówno inwestor, przyjmując założenia co do terminu i związanego z tym wzrostu kosztu realizacji inwestycji, jak i wykonawca przy szacowaniu ryzyka kontraktowego. Zasadniczo do budżetowania myślę, że te wszystkie narzędzia już są wystarczające i pozwalają w sposób aktualny działać naszym klientom na naszej platformie, czy przy wykorzystaniu publikacji książkowych. W dalszej kolejności będziemy pracować nad innymi zagadnieniami kosztowymi.

Przykładowo, jeśli mamy dane dotyczące obiektu budowlanego, to powinny być one łatwe do przeglądania jak i porównywania. Dalej, narzędzia CAS Platformy pozwalają pokazywać te dane w różnych walutach czy w różnych rozbiciach – polskich standardów lub zagranicznych. To wszystko pozwala w łatwy sposób przeglądać dane. Nadpisywanie tych danych co tydzień pozwala również śledzić poszczególne zmiany cen. Wykorzystanie bazy danych i wyposażenie ich w pewne narzędzia otworzyło zupełnie inne pole do zrozumienia tych danych. Są to bardzo proste rozwiązania, budowane w oparciu o różne narzędzia czy schematy, które wykorzystujemy w codziennym życiu cyfrowym – po prostu wykorzystaliśmy je również w naszej platformie.

Rafał Sebastian: Jeżeli dobrze rozumiem, celem, który chcieliście osiągnąć, było dostarczenie inwestorowi bądź wykonawcy – ale pewnie głównie inwestorowi – szybkiego i w miarę precyzyjnego szacunku kosztów przyszłej inwestycji? Bo to dotyczy tego katalogu, który może być wykorzystany i przez projektanta. Mówię tu o serii katalogów, bo to są obiekty drogowe, budowy kubaturowe, drogowe, kolejowe i energetyczne. Jak wyglądają wasze plany – czy one już są wszystkie?

Maciej Kajrukszto: Trzy z tych czterech z serii katalogów cen obiektów już są przygotowane, nad ostatnim prace są już na ukończeniu. To jest coś, co rzeczywiście ma być pomocne w budżetowaniu dla zamawiających, ale też dla wykonawców w weryfikacji swoich założeń czy kalkulacji. Dla projektantów w zakresie określenia wstępnej wartości prac projektowych, a już dla konsultantów i ekspertów również w wypowiadaniu się i analizie tych danych. Dostępny jest również katalog waloryzacyjno – projekcyjny. Wszystkie te pozycje wprowadzamy równolegle wersji książkowej jak i na naszej CAS Platformie w wersji cyfrowej bazy danych wzbogaconej dodatkowymi narzędziami. W dalszej kolejności będziemy pracować nad innymi zagadnieniami kosztowymi.