Inwestycja zaczyna się wcześniej niż myślisz – rola Predevelopmentu w sukcesie Procesu Inwestycyjnego

Głównymi ryzykami inwestycji budowlanej można zarządzić jeszcze długo przed wbiciem pierwszej łopaty czy rozpoczęciem procesu projektowania. W branży nieruchomości wykształcił się strategiczny etap przygotowania inwestycji, znany jako Predevelopment lub w  żargonie branżowym Predev. Jest to kompleksowy proces analizy i planowania, który identyfikuje potencjalne problemy, ograniczenia i szanse na wczesnym etapie procesu inwestycyjnego. Poprawnie przeprowadzony Predevelopment umożliwia właściwe ukierunkowanie projektu i jego optymalne przygotowanie. Trwa on od 5 do 12 tygodni, w zależności od skali i złożoności inwestycji. Planowanie oraz analiza techniczna, prawna i finansowa mogą być przedstawione zarówno w formie krótkiego podsumowania, jak i pełnego raportu Due Diligence. Czas trwania tego etapu zależy od tego, czy nad projektem pracuje wyłącznie zespół techniczny, czy równolegle prowadzone są również działania prawne.

Piotr Anisiewicz w swoim artykule „Analiza ryzyka na etapie realizacji inwestycji” („Konsultant”, luty 2025) zwraca uwagę na to, że „ryzyko zawsze towarzyszy inwestycjom budowlanym na każdym etapie”. Dlatego też w ostatnich latach branża nieruchomości, aby lepiej zarządzać ryzykiem już na wczesnym etapie realizacji projektów, wyodrębniła etap Land Development, którego kluczowym elementem jest właśnie Predevelopment.

Czym jest Predevelopment?

Jest to strategiczny etap przygotowania procesu inwestycyjnego, obejmujący zarówno aspekty techniczne, jak i realizacyjne oraz prawne szczególnie w kontekście:

• Infrastruktury technicznej, w tym potencjalnych kolizji z sieciami ujawnionymi i nieujawnionymi jakimi jest np. infrastruktura strategiczna, obiekty topograficzne lub historyczne.
• Ryzyk związanych z obszarami zagrożonymi, np. powodziami lub koniecznością regulacji prawnej szeroko pojętych urządzeń wodnych.
• Ograniczeń inwestycyjnych wynikających z sąsiedztwa, m.in. oddziaływania środowiskowego, przyrodniczego oraz strategicznego – zależnego od rodzaju inwestycji, którą planujemy, w tym także wzajemnego oddziaływania.
• Skomunikowania inwestycji oraz sąsiedztwem węzłów komunikacyjnych, transportem publicznym nie zapominając o wpływie krajowych inwestycji infrastrukturalnych
• Zagadnień planistycznych uwzględniających lokalne prawo miejscowe, obowiązujące i projektowane dokumenty planistyczne, plany ogólne oraz warunki zabudowy.
• Ryzyk gruntowych związanego m. in. z występowaniem złożonych warunków gruntowych czy wysokiego poziomu wód gruntowych, ale również obecność ochronnych wód i złóż, terenów górniczych, uskoków i osuwisk.
• Zanieczyszczeń gruntów, wymagających procedur rekultywacyjnych, jak również historyczna charakterystyka nieruchomości brownfield – tak zwanych działek z odzysku w tym poprzemysłowych i greenfield – działek niezabudowanych, które także potrafią zaskoczyć i zmienić klasyfikacje w trakcie procedury.
• Makroniwelacji oraz wymiany gruntu, które mogą znacząco podnieść koszty inwestycji, a w skrajnych przypadkach nawet ją zdyskwalifikować.

Powyższe przykłady stanowią jedynie część obszernego katalogu zagadnień wchodzących w skład szeroko pojętego Due Diligence, w praktyce jest on znacznie bardziej rozbudowany i dostosowany do specyfiki konkretnej inwestycji.

Predevelopment w praktyce

Paradoks polega na tym, że choć weryfikacja nieruchomości jest powszechnie znanym założeniem, wciąż nie stanowi obowiązkowego etapu procesu inwestycyjnego. W praktyce często przypisuje się tę odpowiedzialność architektowi. Jednak przygotowując Projekt Zagospodarowania Terenu czy Projekt Budowlano-Architektoniczny, nie zawsze uwzględnia on wszystkie ryzyka i formalne uzgodnienia. Skutkuje to sytuacjami, w których uczestnicy procesu budowlanego nie są świadomi potencjalnych zagrożeń. W efekcie zaszywają w kontrakcie ryzyka, które zmaterializują się w fazie wdrożenia projektu.

Architekci, którzy nie mieli styczności z realnymi konsekwencjami braku formalnych uzgodnień, często nie dostrzegają ich znaczenia. Brak świadomości w tym zakresie sprawia, że kluczowe dokumenty zabezpieczające wszystkich uczestników procesu budowlanego po prostu nie powstają.

Firmy wykonawcze również często pomijają ten aspekt, nie uwzględniając uzgodnień na etapie przetargowym. W efekcie już po podpisaniu kontraktu konieczne jest rozpoczęcie procesów naprawczych, a koszty korekt obciążają budżet inwestora. Projektant twierdzi, że zakres nie był w jego obowiązkach, Generalny Wykonawca powołuje się na brak ustaleń w umowie, a inwestor zostaje z problemem, który psuje jego biznesowe plany.

Największym problemem pozostaje fakt, że edukacja inżynierska – niezależnie od branży – nie przygotowuje przyszłych Projektantów, Kierowników Budowy czy Inżynierów do skutecznego przeprowadzenia tego procesu. Kluczowe staje się więc zdobycie praktycznego doświadczenia, współpraca z doświadczonymi managerami oraz jednostkami administracji publicznej. Nie można też pomijać znajomości przepisów, które – poza Prawem Budowlanym – obejmują szeroki katalog regulacji, często decydujących o powodzeniu inwestycji.

Brak Predevelopmentu a realne konsekwencje inwestycyjne

Z mojego doświadczenia wynika, że brak kompleksowej weryfikacji dokumentacji często prowadzi do dramatycznych konsekwencji już w pierwszym tygodniu po podpisaniu kontraktu. Scenariusz zazwyczaj wygląda podobnie – pojawia się nieoczekiwane wyzwanie, a wtedy rozpoczyna się przerzucanie odpowiedzialności. Projektant kategorycznie twierdzi, że zagadnienie wykraczało poza jego zakres, podkreślając granice swojej umowy. Równocześnie Generalny Wykonawca odcina się od problemu, argumentując, że temat w ogóle nie był sygnalizowany na etapie ofertowania i kalkulacji kosztów.

W rezultacie cały ciężar nieprzewidzianych komplikacji spada na barki inwestora, generując lawinę dodatkowych korekt kosztowych w postaci tzw. 'change orders’. Budżet, starannie zaplanowany i zatwierdzony, zaczyna pęcznieć od nieprzewidzianych wydatków. W efekcie końcowym, zamiast koncentrować się na realizacji projektu, wszyscy uczestnicy procesu angażują się w długotrwałą batalię o interpretację szczegółowych zapisów umowy, zakres odpowiedzialności poszczególnych stron oraz zasadność ewentualnych kar umownych. Jak to trafnie ujmuje branżowe powiedzenie – umowy w budownictwie pisze się na złe czasy, a nie na te dobre.

Predevelopment minimalizuje ryzyko już na wczesnym etapie inwestycji, jeszcze przed projektowaniem i realizacją. Kluczowe decyzje podejmowane na tym etapie pozwalają uniknąć konfliktów budżetowych i organizacyjnych. Skuteczna współpraca pomiędzy inwestorem, projektantem i wykonawcą wymaga jasnych procedur oraz świadomego zarządzania ryzykiem. Choć przepisy prawa dają pewną elastyczność, to jednak musimy pamiętać, że inwestycje planowane są w określonych reżimach czasowych i zobowiązaniach wobec instytucji finansowych, więc wymagania formalno-prawne są nie mniej ważne niż techniczne aspekty realizacji. Ich właściwe zastosowanie wymaga doświadczenia i strategicznego podejścia, które pozwoli pogodzić rygorystyczne wymogi administracyjne z realnymi potrzebami biznesowymi inwestora.

Dostęp do drogi – nieoczekiwane wyzwanie formalne

Jednym z najbardziej pomijanych, a jednocześnie kluczowych zagadnień Predevelopmentu jest skuteczne skomunikowanie inwestycji. Regularnie powtarzam niczym mantrę: Polskie prawo rozróżnia w tym zakresie „dostęp prawny” i „dostęp realny”, a art. 35 ust. 3 Ustawy o drogach publicznych otwiera temat: „Czy projektant uzgodnił inwestycję z zarządcą drogi?”

W przypadku nowego zjazdu najczęściej pojawia się decyzja lokalizacyjna zjazdu, o ile projektant przewidział taką procedurę. Gdy zjazd już istnieje nagminnie projektanci uznają, że tego rodzaj uzgodnienie nie jest wymagane, a Generalny Wykonawca twierdzi, że temat nie leżał w jego zakresie. Wtedy najczęściej inżynierowie przytaczają martwy już przepis o tym, że zjazd jest elementem obligatoryjnym do uzyskania Decyzji Pozwolenia na budowę. Niestety w takiej sytuacji muszę zmartwić brać inżynieryjną, gdyż od kilku dobrych lat tego paragrafu już nie ma. Najczęściej kończy się to chwilą ciszy, a potem gorączkowym przeglądaniem zapisów umowy i korespondencji mailowej.

Jak zatem to zagadnienie wygląda pod kątem obowiązujących przepisów? Wróćmy do przytoczonego paragrafu 35 ust 3 Ustawy o drogach publicznych, który brzmi następująco:

„Zmianę zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, w szczególności polegającą na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, zarządca drogi uzgadnia w zakresie możliwości włączenia do drogi ruchu drogowego spowodowanego tą zmianą.”

Zwracam tu uwagę na to jak szeroki jest ten zapis i wymusza uzgodnienie przy każdorazowej zmianie zagospodarowania czy funkcji obiektu. Na tym etapie zarządca najczęściej pyta także o to jakie natężenie pojazdów i w jakiej porze przewiduje inwestor. Zaskoczenie inwestorów bywa ogromne, gdy wraz ze wstępnym uzgodnieniem otrzymują tzw. „bonus pack inwestycyjny”, który może obejmować m.in.:

• konieczność analizy ruchu na sąsiednim skrzyżowaniu
• konieczność przebudowy ponad 100 m drogi
• konieczność samo wywłaszczenia z uwagi na niezbędną realizację pasa wyłączeniowego i przeprojektowanie zagospodarowania terenu z uwagi na te założenia
• ograniczenia w zakresie prawo lub lewo skrętu
• wymóg budowy lub przeniesienia przystanku czy też zatoki autobusowej
• wymóg zaprojektowania chodnika i ścieżki rowerowej
• przebudowę lub budowę sygnalizacji świetlnej
• budowę ronda turbinowego

To tylko niektóre z wymogów, jakie pojawiały się na projektach, które konsultowałam lub prowadziłam. Oczywiście, powyższe wiąże się też z koniecznością opracowania rozbudowanej dokumentacji projektowej, zmianą organizacji ruchu oraz dodatkowymi formalnościami i uzgodnieniami. Wśród nich znajdują się m.in. porozumienie drogowe oraz decyzja zezwalająca na realizację inwestycji drogowej, powszechnie znana w branży jako ZRID. Procedury te wymagają sporządzenia skomplikowanych umów, często angażujących więcej niż dwie zainteresowane strony. W efekcie inwestor ponosi nie tylko koszty związane z projektowaniem i legalizacją, ale także ponosi stratę wynikającą z opóźnienia realizacji całości przedsięwzięcia i rozpoczęcia działalności komercyjnej, bo takie dodatkowe zakresy realizuje się przez wiele miesięcy.

Wpływ skomunikowania inwestycji na projekt jest często pomijany, choć każda zmiana zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego wymaga szczegółowej analizy. Zarówno lokalizacja obiektu, jak i sposób jego użytkowania powinny być formalnie uzgodnione pod kątem wpływu na ruch drogowy.

Co to oznacza w praktyce?

• Każda zmiana zagospodarowania lub funkcji obiektu wymaga uzgodnienia z zarządcą drogi – nie tylko tej bezpośrednio sąsiadującej, ale czasem także drogi wyższej kategorii, jeśli inwestycja na nią oddziałuje po zmianie zagospodarowania lub sposobu użytkowania.
• Niezależnie od tego, czy inwestor posiada istniejący zjazd, czy planuje nowy, konieczne jest uzyskanie odpowiednich uzgodnień,
• Niektóre decyzje lokalizacyjne mogą wymagać przeprowadzenia dodatkowych analiz ruchu drogowego.
• W przypadku sąsiedztwa lub oddziaływania inwestycji na drogę zarządzaną przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad warto przeanalizować, czy uzyskanie dodatkowego uzgodnienia z tą instytucją nie stanie się niezbędnym elementem procesu inwestycyjnego.

Kto ponosi odpowiedzialność za brak uzgodnień?

Częstym błędnym założeniem jest przekonanie, że brak formalnych uzgodnień nie niesie za sobą konsekwencji. Tymczasem prawo jasno określa obowiązki projektanta w tym zakresie. Zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 1 i 2 Prawa Budowlanego, do jego podstawowych zadań należy:

„1.Do podstawowych obowiązków projektanta należy:

1) opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymaganiami ustawy, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego, obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;

2) uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów;”

Projektanci bardzo często pomijają ten obowiązek, co prowadzi do poważnych konsekwencji. Prawo szeroko definiuje „obowiązujące przepisy” jako cały katalog ustaw, rozporządzeń i regulacji dotyczących inwestycji. Brak ich znajomości lub stosowania nie zwalnia z odpowiedzialności. Nieświadomość inwestorów w tym zakresie sprawia, że to oni finalnie ponoszą ciężar konsekwencji – czy to w postaci dodatkowych, niezaplanowanych kosztów, czy nawet rezygnacji z inwestycji.

Nie można jednak całości winy przerzucać na projektantów. Zdarzają się sytuacje, w których zgodnie z umową to Generalny Wykonawca lub Inwestor Zastępczy miał zweryfikować kompletność dokumentacji jako wsparcie inwestora. Gdy problem wypływa, ww. podmiot  często próbuje odsunąć od siebie odpowiedzialność za przeoczenie. W takich przypadkach kluczowa jest dokładna analiza zapisów kontraktu i możliwych działań inwestora.

Jest też trzeci scenariusz – wszyscy uczestnicy procesu sygnalizują problem, ale inwestor świadomie rezygnuje z procedowania uzgodnień. Wówczas kluczowe staje się formalne zabezpieczenie tej decyzji oraz pouczenie Inwestora o możliwych konsekwencjach.

Jako inżynierowie musimy pamiętać, że bezrefleksyjne podążanie za wytycznymi Inwestora może mieć poważne skutki prawne i ubezpieczeniowe. Ostatecznie to nasze uprawnienia mogą zostać podważone, a ewentualne roszczenia oprą się właśnie na rygorystycznym brzmieniu art. 20 ust. 1 pkt 1 oraz 2 Prawa Budowlanego. Nie oznacza to jednak, że proces nie daje przestrzeni na elastyczne podejście i kreatywne rozwiązania. Doświadczony Inżynier Konsultant potrafi zinterpretować przepisy odpowiednio do realnych warunków, znajdując optymalne wyjście z trudnej sytuacji. Kluczowe jest jednak, by odbywało się to w granicach prawa i etyki branżowej.

Predevelopment – klucz do bezpieczeństwa i sukcesu inwestycji

Przykładów takich historii i zagadnień z różnych aspektów, obejmujących elementy procesu przygotowania nieruchomości do zabudowy jaką jest proces Predevelopmentu jest niestety bardzo wiele. Natomiast koszt realizacji tego etapu jest adekwatnie niski w stosunku do strat, jakie mogą wyniknąć z nieprzewidzianych komplikacji. To właśnie na tym etapie można skutecznie zarządzać ryzykiem, budżetem oraz harmonogramem, a także uniknąć kosztownych zmian w późniejszych fazach projektu.

Predevelopment nie powinien kończyć się wyłącznie na efektownych wizualizacjach i ogólnych raportach – jego istotą jest konkretna analiza, obejmująca zarówno szacunkową kalkulację kosztów realizacji inwestycji na samej działce (in/on-site), jak i jej przygotowania oraz uzbrojenia (off-site).

Warto dodać, że Predevelopment to nie koszt – to inwestycja w spokój i kontrola nad procesem inwestycyjnym. Jego brak prowadzi do opóźnień, niespodziewanych ryzyk oraz dodatkowych kosztów na etapie projektowania i realizacji. Tymczasem może on być uruchomiony jeszcze przed zakupem nieruchomości, np. w ramach umowy przedwstępnej, co stanowi kartę przetargową w negocjacjach i pozwala na pełną ocenę potencjału terenu. Niestety często inwestorzy na tym etapie skupiają się na prawnej analizie Due Diligence, która nie obejmuje tak szeroko zagadnień realizacyjnych i warto te elementy łączyć w jedna kompleksową analizę prawno-techniczna.

Z tego powodu doświadczeni inwestorzy włączają proces Predev jako standard przygotowania nieruchomości do zabudowy. Wiele spektakularnych wyników inwestycyjnych zostało osiągniętych właśnie dzięki jego prawidłowemu wdrożeniu. Sztuka skutecznego przeprowadzenia Predeva ma także swoje tajniki, które nie sprowadzają się wyłącznie do przejrzenia nieruchomości w ramach narzędzi GIS oraz portalu geoportal czy e-mapa. Ponadto każda gmina ma swoją specyfikę uzgadniania nieruchomości i warto tutaj się zdać na doświadczenie ogólnokrajowe, a tylko kluczowe kwestie organizować w ramach usług firm lokalnych. Zapewnia to większe bezpieczeństwo w prawidłowo przeprowadzonym procesie inwestycyjnym, którym doświadczony Predevelopment Manager zarządzi niezależnie od odległości i lokalizacji inwestycji

Niezależnie od tego, czy planujemy budowę strategicznej fabryki, czy własnego domu o niewielkiej powierzchni, warto podejść do tematu z równym stopniem profesjonalizmu. Ryzyka inwestycyjne procesu budowlanego nie oszczędzają nikogo, a – jak już wspomniałam– to spokój i kontrola procesu mogą zaoszczędzić miliony zarówno inwestora jak i uczestników procesu budowlanego.

Predevelopment jako mediacja procesu inwestycyjnego

Mediacja procesu to kolejna wartość procesu Predev. Nie każda gmina jest przygotowana na skomplikowane procedury inwestycyjne, a duże projekty potrafią sparaliżować administrację. Tu kluczową rolę odgrywa Predevelopment Manager – mediator między inwestorem, projektantami a urzędnikami. Jego zadaniem jest eliminacja barier formalnych, koordynacja procedur oraz dbanie o płynne przekazanie dokumentacji i uruchomienie budowy. Wspiera i odciąża Project Managerów, by mogli skupić się na realizacji obiektu zamiast na żmudnej biurokracji.