Raport o sporach budowlanych w Polsce 2024 – Perspektywa 2025

Proces realizacji inwestycji nieodłącznie wiąże się z ryzykiem powstawania sporów budowlanych praktycznie na każdym etapie realizacji, od planowania, przez procedury przetargowe i wybór wykonawcy, po realizację i odbiory robót. Po raz kolejny zapytaliśmy profesjonalistów zajmujących się realizacją inwestycji budowlanych, zarządzaniem projektami i obsługą sporów o najczęstsze przyczyny powstawania sporów.

Tłem przeprowadzonej ankiety była ujemna dynamika produkcji budowlanej spowodowana brakiem aktywności inwestycyjnej. Pomimo pozornej stabilizacji i ograniczeniu wpływu zdarzeń związanych z wojną na Ukrainie, jak również pandemii COVID-19, kondycja rynku budowlanego w roku 2024 pogorszyła się.

Problematyka sporów budowlanych nieodłącznie wiąże się ze wzrostami kosztów. Respondenci zauważają wzrost wartości sporu w branży budowlanej w roku 2024 w stosunku do roku poprzedniego (aż 43% wskazań). Jedynie 22% ankietowanych odnotowała spadki w tym zakresie. Przewidywania Respondentów nie wyglądają zachęcająco, gdyż większość z nich uważa, że średnia wartość sporu w branży budowlanej w roku 2025 w stosunku do roku 2024 wzrośnie lub nie zmieni się (odpowiednio 44% i 39% wskazań). Jedynie 17% Profesjonalistów patrzy z optymizmem w rok 2025.

Niezmiennie jako główną przyczynę powstawania sporów branży budowlanej, Respondenci wskazali wzrost kosztów realizacji umowy (55% wskazań). Obserwowany spadek udziału tej odpowiedzi względem lat poprzednich, tj. 75% w roku 2023 czy aż 88% w roku 2022 wynika najprawdopodobniej z coraz częściej stosowanych klauzul waloryzacyjnych uwzględniających zmiany cen. To by także oznaczało, że rozwiązania przyjęte do systemu zamówień publicznych oraz wytyczne Prokuratorii Generalnej RP i Urzędu Zamówień Publicznych przynoszą rezultaty w praktyce.

Jako kolejne przyczyny, Respondenci wskazują kolejno:

W przeprowadzonej ankiecie pytaliśmy także Respondentów o najpopularniejsze metody rozwiązywania sporów. Niepokoi, że odnotowaliśmy powrót metody „poczekamy-zobaczymy” jako najczęściej wybieranej opcji (55%). Negocjacje uplasowały się na drugim miejscu (53%), na trzecim zaś – Sąd powszechny (52%). Wzrost popularności metody „poczekamy-zobaczymy” jest alarmujący, zwłaszcza w kontekście jednej z kluczowych przyczyn powstawania sporów w branży budowlanej – braku podejmowania lub opóźnień w podejmowaniu kluczowych decyzji. Takie podejście prowadzi do eskalacji problemu bez podejmowania wysiłku w celu minimalizacji jego skutków. Paradoksalnie, wybór metody „poczekamy-zobaczymy” jest sprzeczny z uznaną przez ankietowanych za najskuteczniejszą metodą rozwiązywania sporów, tj. negocjacje stron (aż 83% głosów). Układ odpowiedzi Respondentów pozostał niezmienny względem roku 2023, na drugim miejscu Mediacje (55%), na trzecim Sąd powszechny (13%), dalej kolejno Arbitraż (12%), Rozjemstwo (4%) i metoda „poczekamy-zobaczymy” (2%).

Strony zawierające umowę o roboty budowlane mają świadomość, że skuteczna komunikacja jest kluczowa, a negocjacje stanowią najskuteczniejsze narzędzie rozwiązywania sporów. W ostatnich latach, w związku z wystąpieniem nadzwyczajnych okoliczności, takich jak pandemia COVID-19 oraz trwająca wojna w Ukrainie, których negatywny wpływ na sytuację gospodarczą doprowadził do wzrostu liczby sporów dotyczących zwiększonych kosztów realizacji umów o roboty budowlane, strony przekonały się o efektywności negocjacji. Doświadczenia te uświadomiły również potrzebę poprawy jakości zapisów umownych, w tym zapewnienia przejrzystego podziału ryzyk, a przede wszystkim jednak dowiodły, jak kluczowe jest staranne planowanie inwestycji oraz zdrowa i transparentna komunikacja.

W przeprowadzonej ankiecie, spytaliśmy też Profesjonalistów z branży budowlanej o to, w którym z sektorów branży budowalnej dochodzi do największej liczby sporów w stosunku do realizowanych projektów oraz o to jaki typ umowy i jej formuła sprzyjają powstawaniu sporów.

Na pierwszym miejscu, niezmiennie, znalazło się budownictwo infrastruktury drogowej (65%). Drugie miejsce przypadło budownictwu kubaturowemu (40%), dalej budownictwu infrastruktury kolejowej (30%), na ostatnim miejscu znalazło się zyskujące popularność (od 7% w roku 2019 do 22% w roku 2024) budownictwo infrastruktury energetycznej. Należy zauważyć, że wartości procentowe opisujące głosy specjalistów wykazują tendencję ku wyrównaniu, chociaż całkowite wyrównanie na chwilę obecną wydaje się niemożliwe do osiągnięcia.

Poniższy graf przedstawia wyniki ankiety w tym zakresie:

Jako sektor generujący większą liczbę sporów budowlanych, Respondenci wskazali sektor publiczny (82% głosów):

Powyższe wyniki pokazują właściwą korelację z pytaniem o sektor branży budowlanej generujący największą liczbę sporów w stosunku do realizowanych projektów, gdyż przodujące w wynikach inwestycje infrastruktury drogowej należą do sektora publicznego.

Sektor publiczny, wiąże się nieodłącznie z koniecznością prowadzenia inwestycji zgodnie z zasadami prawa zamówień publicznych oraz innych procedur, regulacji, planów, a w wyniku mniejszej elastyczności, podejmowanie samodzielnych decyzji jest ograniczone.

Inwestorzy sektora prywatnego natomiast, mając większą dowolność w realizacji inwestycji, mniejszą ilość procedur do przestrzegania, mogą skupić się na osiągnięciu celu i dążeniu do sprawnego zakończenia realizacji eliminując potencjalne konflikty.

Na ilość sporów budowlanych ma również wpływ typ i formuła umowy.

Więcej sporów w branży budowlanej jest w projektach realizowanych w oparciu o umowę typu:

Więcej sporów w branży budowlanej jest w projektach realizowanych w oparciu o umowę w formule:

Respondenci wskazują umowy FIDIC jako generujące mniejszą ilość sporów niż umowy na roboty budowlane w oparciu o KC przygotowywane indywidualnie (odpowiednio 21% do 77% głosów Ankietowanych). Profesjonaliści doceniają wypracowane wzorce umowy wraz z pełna gamą możliwości, utworzone w oparciu o dobre praktyki zabezpieczające interesy stron umowy, przy mniejszym zaufaniu dla umów przygotowywanych jednorazowo dla indywidualnego zadania, często zabezpieczających interesy tylko jednej ze stron, co generuje powstawanie większej ilości konfliktów.

Profesjonaliści konsekwentnie, jak co roku, większy potencjał konfliktowy dostrzegają w umowach typu „zaprojektuj i wybuduj”. Można przypuszczać, że przeniesienie odpowiedzialności za jakość dokumentacji na Inwestora sprzyja zabezpieczeniu interesów Zamawiającego i skutkuje mniejszą ilością sporów, niż współpraca przy braku jasnego sprecyzowania zakresu zobowiązań przy często niejasnym opisie  przedmiotu zamówienia, jednak wskazania Respondentów są dość zbliżone (49% wskazań „zaprojektuj i wybuduj”, 42 % wskazań formuła „wybuduj”).

Podsumowując, ryzyko sporów w trakcie realizacji można zniwelować stosując sprawdzone wzorce umów, jak również dla większości przypadków poprzez przygotowanie dokumentacji projektowej przez Inwestora.

Podstawą realizacji inwestycji budowlanych są pieniądze, które nieodzownie łączą się z powstawaniem sporów w branży budowlanej. Jak wskazali Respondenci, ich główną przyczyną powstawania co roku jest wzrost kosztów realizacji umowy (aż 55% wskazań). Profesjonaliści w większości (aż 70% głosów!) twierdzą, że brak jest na rynku narzędzi umożliwiających rzetelne oszacowanie ryzyka związanego ze zmianą cen.

Rok 2024 pod względem kosztowym był płynną kontynuacją roku 2023 i wykazywał tendencję stabilnie wzrostową, bez drastycznych wzrostów cen jakich doświadczyliśmy w trakcie zdarzeń związanych z wojną na Ukrainie, jak również pandemii COVID-19.

Kontrakty realizowane w oparciu o umowę zawierającą zapisy waloryzacji ceny umownej stanowią znaczny odsetek realizowanych inwestycji, gdzie aż 78% Profesjonalistów realizuje takie projekty (41% często realizuje takie projekty, 37% aktualnie pracuje na takim projekcie). Tylko 22% ankietowanych nie realizuje tego typu projektów. Niestety, jak pokazują wyniki ankiety, skuteczność stosowania zapisów waloryzacyjnych a przede wszystkim jakość klauzuli waloryzacyjnych pozostawia wiele do życzenia, gdyż aż 74% Profesjonalistów z branży budowlanej uważa, że obecne mechanizmy waloryzacyjne są nieskuteczne i nie odzwierciedlają rzeczywistych poziomów cen.

Wyraźne spowolnienie aktywności inwestycyjnej, brak uruchomienia programów inwestycyjnych po wyborze nowego rządu prowadzi do upadku morale firm budowlanych. Chaotyczne działanie w trakcie przygotowania inwestycji, liczne opóźnienia w prowadzonych przetargach, a przy tym walka firm budowlanych o każdy nowy kontrakt pozwalający na utrzymanie pracowników i poprawę lub chociaż brak znacznego pogorszenia wyniku finansowego wprowadziło atmosferę niezdrowej konkurencji z oznakami „wojen cenowych”. Przekłada się to na dużą ilość firm przystępujących do każdego przetargu, dla którego spełniają wymagania formalne. Dążenie do jak najmniejszej ceny poprzez pominięcie w swoich wycenach części kosztów wykonania prac, liczne niedoszacowania wynikające z niedopracowanego opisu przedmiotu zamówienia, pogarsza i tak już ciężko doświadczoną sytuację firm budowlanych.

Ogólna kondycja rynku budowlanego zdaniem Profesjonalistów z branży kształtuje się na średnim poziomie (56% wskazań). Spadek optymizmu, brak wiary w wystarczające wsparcie rządu dla rozwoju i stabilności branży budowlanej (tylko 31% głosów wierzących w powodzenie) prognozuje dalszy spadek ogólnej kondycji rynku budowlanego i atmosferę zwątpienia, przy stałym wzroście kosztów robocizny, brakach w wyspecjalizowanej kadrze, braku postawy chęci działania u osób młodych wchodzących na rynek pracy.

Bieżąca kontrola projektu pod względem terminowym, kosztowym i jakościowym umożliwia wprowadzenie środków zaradczych w przypadku wystąpienia okoliczności powodujących zakłócenie już w początkowym etapie co przekłada się na minimalizację ich wpływu w trakcie realizacji.

Wybierana najczęściej przez Profesjonalistów metoda rozwiązywania sporów „poczekamy-zobaczymy” (aż 55% wskazań), uznana jednocześnie za najmniej skuteczną (jedynie 2% wskazań)  nie napawa optymizmem.

Niestety, problem przeczekany nie zniknie sam, nikt o nim nie zapomni, jedynie może narastać. Spory wiążą się nieodłącznie z procesem realizacji, inżynierowie przyzwyczajeni do trybu rozwiązywania problemów mają świadomość jak ważna jest komunikacja i alternatywne metody rozwiązywania sporów (negocjacje, mediacje). Racjonalne zarządzanie projektami, rozstrzyganie sporów na drodze negocjacji są podstawą sukcesu, a dążenie do efektywnej realizacji inwestycji daje większą satysfakcję niż wygrana sporu na drodze długich, kosztownych procesów.

Pełne wydanie raportu o sporach CAS dostępne pod linkiem: https://www.caservices.pl/raport-o-sporach-budowlanych-2024-perspektywa-2025/