Zostań członkiem SIDiR!

Odbiór robót jako podstawa zgłoszenia obiektu do użytkownika

Autorzy:
Odbiór robót jako podstawa zgłoszenia obiektu do użytkownika

Dlaczego odbiór robót i towarzyszące mu procedury w kontraktach na roboty tak często są przyczyną sporów pomiędzy inwestorem a wykonawcą robót budowlanych? Dlaczego inwestor kwestionuje fakt ukończenia robót przez wykonawcę?

Takie i podobne pytania rodzą się w czasie kiedy wykonawcy zależy na jak najszybszym przekazaniu obiektu budowlanego a z drugiej strony inwestor obawia się, że pozostające do wykonania roboty nie zostaną ukończone kiedy przejmie obiekt. Poszukując odpowiedzi na te i pochodne pytania autor, będzie odnosił się głównie do praktyki i doświadczeń nabytych podczas odbiorów i sporów z nimi związanych, a ponadto zostaną przywołane podstawowe regulacje związane z odbiorem robót, zapłatą za nie i rozpoczęciem użytkowania.

Dlaczego odbiór robót może być kłopotliwy?

Są co najmniej dwie przyczyny, które powodują spory podczas odbioru robót, a mianowicie (i) nieprecyzowany wcześniej zakres prób poprzedzających wydanie protokołu odbioru końcowego robót oraz (ii) oczekiwanie inwestora, że odbiór zostanie przeprowadzony w chwili ukończenia wszystkich robót i usunięcia w nich wszystkich wad.

Z pierwszym przypadkiem spotkamy się w sytuacji kiedy umowa nie precyzuje jaki zakres prób należy przeprowadzić i jakim rezultatem winny być zakończone. Informacji o próbach zwykle szukamy w specyfikacjach technicznych wykonania i odbioru robót. Określenie zakresu prób końcowych na etapie sporządzania specyfikacji technicznych wymaga specjalistycznej wiedzy technicznej, a w szczególności wiedzy o metodach badawczych/testowych, które należy przeprowadzić aby uznać, że roboty są ukończone zgodnie z umową. W praktyce spotykamy się niezwykle często z sytuacją kiedy program badań i testów jest uzgadniany pomiędzy stronami tuż przed ich rozpoczęciem albo nawet w trakcie prób. W przypadku obiektów złożonych dopuszcza się zaprojektowanie elementów prób końcowych w toku realizacji robót, jak np. projekt rozruchu technologicznego lecz ta sytuacja dotyczy najczęściej umów typu „zaprojektuj i wybuduj”.

Z drugim przypadkiem mamy do czynienia, kiedy w umowie został zawarty warunek stanowiący, że roboty mogą być odebrane jedynie po ukończeniu wszystkich robót i usunięciu wszelkich wad. Intencje inwestora są oczywiste i zrozumiałe. Każdy inwestor chciałby przejąć obiekt budowlany bez wad w idealnym stanie technicznym. I tu praktyka wskazuje, że taka sytuacja jest po prostu niemożliwa. Nie jest wykonalnym, aby odbiór został dokonany dopiero kiedy wszystkie usterki zostaną usunięte. Pozostaje pytanie kiedy można dokonać odbioru końcowego? Odpowiedź na to pytanie można znaleźć w licznym orzecznictwie w tym zakresie. Ale zanim o tym kilka aspektów dotyczących samego zakończenia budowy.

Kiedy roboty należy uznać za zakończone?

Ustawa Prawo budowlane nie definiuje pojęcia zakończenia budowy. W orzecznictwie wskazuje się, że w sensie techniczno-budowlanym można mówić o zakończeniu budowy obiektu budowlanego, gdy odpowiada on warunkom, jakie przewiduje Prawo budowlane po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Obiekt powinien być w takim stanie, by mógł zostać przeprowadzony jego odbiór i by można było przekazać go do normalnej eksploatacji i użytkowania (zob. wyrok NSA z dnia 20 czerwca 1996 r., sygn. akt SA/Wr 2735/95).

O zakończeniu budowy w rozumieniu ustawy Prawo budowlane świadczy spełnienie przez inwestora warunków przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego, a w szczególności złożenia zawiadomienia, o jakim mowa w art. 54 Prawa budowlanego, względnie wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z art. 55 tej ustawy, co oznacza jednocześnie zakończenie inwestycji (zob. np. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 8 września 2010 r. I SA/ Kr 673/10).

To fragment arykułu, pełną treść znajdą Państwo w Biuletynie Konsultant

Tagi

Newsletter SIDiR

Otrzymuj najnowsze informacje o szkoleniach i konferencjach prosto na swoją skrzynkę pocztową