Zostań członkiem SIDiR!

KOMENTARZ dotyczący norm prawnych związanych z zakończeniem budowy i użytkowaniem obiektów budowlanych

1. Wstęp

Na wstępie należy podkreślić, iż przebieg procesu budowlanego, prawa i obowiązki jego uczestników, kwestie dotyczące użytkowania i utrzymania obiektów budowlanych, jak również zasady działania organów administracji publicznej w tych sprawach, unormowane zostały w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane z późn. zm. (dalej „P.b.”).

W rozdziale 1 określono zakres przedmiotowy i podmiotowy tej ustawy, podano definicje niektórych używanych w niej pojęć oraz zasady ogólne, które podlegają rozwinięciu w przepisach następnych rozdziałów i aktach wykonawczych, oraz mają znaczenie przy ich interpretacji. Należy zwrócić uwagę na zawarte w art. 3 Prawa budowlanego przyjęte definicje pojęć: obiekt budowlany (pkt 1), budynek (pkt 2), budowla (pkt 3), budowa (pkt 6), roboty budowlane (pkt 7), pozwolenie na budowę (pkt 12). Istotne znaczenie ma też treść art. 5 ww. ustawy, który określa jakie wymogi powinien spełniać obiekt budowlany i jego budowa (ust. 1), oraz użytkowanie (ust. 2).

Głównym uczestnikiem procesu inwestycyjnego jest bez wątpienia inwestor. W świetle przepisów ww. ustawy jest to podmiot, który posiadając prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane, realizuje inwestycję poprzez podejmowanie właściwych dla danego etapu procesu inwestycyjnego czynności np. inicjuje postępowanie w celu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, podejmuje działania niezbędne do realizacji inwestycji, organizuje budowę, finansuje przedsięwzięcie lub organizuje na ten cel odpowiednie środki, realizuje inwestycję lub organizuje jej realizację zgodnie z obowiązującymi przepisami, a po zakończeniu budowy wykonuje czynności niezbędne do rozpoczęcia legalnego użytkowania obiektu budowlanego (zespołu obiektów). Zasadniczo na inwestorze ciąży odpowiedzialność za zapewnienie zgodnego z prawem przebiegu całego procesu budowlanego, od jego rozpoczęcia do oddania obiektu i użytkowania włącznie.

2. Zakończenie budowy i użytkowanie obiektów budowlanych

W rozdziale 5 Prawa budowlanego zawarto normy dotyczące budowy i oddawania do użytku obiektów budowlanych. Przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego (art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego). Rozpoczęcie budowy następuje w myśl art. 41 ust. 1 Prawa budowlanego już z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy, do których w ust. 2 zaliczono czynności wstępne, takie jak: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów, wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

Ustawa Prawo budowlane nie definiuje pojęcia zakończenia budowy. W orzecznictwie wskazuje się, że w sensie techniczno-budowlanym można mówić o zakończeniu budowy obiektu budowlanego, gdy odpowiada on warunkom, jakie przewiduje Prawo budowlane po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Obiekt powinien być w takim stanie, by mógł zostać przeprowadzony jego odbiór i by można było przekazać go do normalnej eksploatacji i użytkowania (zob. wyrok NSA z dnia 20 czerwca 1996 r., sygn. akt SA/Wr 2735/95).

Ustawa nie definiuje również pojęcia oddawania do użytku obiektów budowlanych, tylko analiza przepisów Prawa budowlanego wskazuje, że oznacza ono sformalizowaną procedurę, której zachowanie warunkuje zgodne z prawem korzystanie z obiektu w celu innym niż budowa. Brak definicji pojęcia „użytkowania” upoważnia do jego rozumienia w znaczeniu potocznym, gdzie użytkowanie oznacza: używanie czegoś, korzystanie z czegoś, eksploatację. Przy czym ustawa wyraźnie rozróżnia te pojęcia, od pojęcia „budowy”, czy „prowadzenia robót budowlanych”.

Analiza przepisów prowadzi przy tym do wniosku, że pojęcia „budowy” czy „robót budowlanych” nie obejmują innych prac, niż wyznaczone w definicjach ustawowych, gdzie przy obiektach wznoszonych na podstawie pozwolenia na budowę prace te mieszczą się w granicach wyznaczonych zatwierdzonym projektem budowlanym, którego formę i zakres uregulowano w art. 34 Prawa budowlanego i rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. Nr 120, poz. 1133).

To fragment arykułu, pełną treść znajdą Państwo w Biuletynie Konsultant

Newsletter SIDiR

Otrzymuj najnowsze informacje o szkoleniach i konferencjach prosto na swoją skrzynkę pocztową